Falla estrategia para abatir el rezago de vivienda

Con un rezago de vivienda de más de 9.0 millones de unidades, cifra que equivale a todas las casas de 21 estados del país, en la administración de Andrés Manuel López Obrador la situación podría agravarse ya que se cortó de tajo un subsidio que apoyaba a la población de menores recursos para comprar un inmueble. Ahora, después de casi dos años de esa decisión, el gobierno federal se dispone a incentivar la autoconstrucción y la compra de terrenos a través del Infonavit.

›Hay visiones encontradas sobre el efecto de la reforma de ley, la cual deberá ser votada en la Cámara de Diputados en los próximos días. Algunos sostienen que ven un gran reto para el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), que de tener los recursos necesarios y la reglamentación ayudará que los millones de viviendas irregulares en el país, estén en la formalidad. Además, de que reactivará la demanda de crédito hipotecario a la banca comercial.

Otros aseguran que incentivará la economía informal porque la propuesta pretende autorizar que los derechohabientes del Infonavit pueden utilizar sus recursos para la compra de terrenos y también apoya la autoconstrucción.

Aunque coinciden en que, si realmente el gobierno quiere reducir el déficit habitacional, deberá desregular la industria y retomar los incentivos para los sectores con menos ingresos.

“La libertad para que el derechohabiente decida el destino del crédito que le da Infonavit , es algo que ya se hace en la práctica desde hace muchos años (…) El crédito para construir en terreno propio ya existe. Ahora se le llama autoconstrucción”, comentó Víctor Manuel Borrás, un banquero formado por décadas en BBVA, también exdirector del Infonavit de 2001 al 2012, y desde 2013 fundador de la Fintech crediticia Bien para Bien.

El ahora empresario agregó que los cambios a la ley, no tendrá efecto negativo ni positivo para las empresas de tecnología que otorgan servicios financieros. Compañías mejor conocidas como Fintech, nombre que surge de la contracción de las palabras en inglés finance y technology (Finanzas + Tecnología = Fintech).

Ayuda, pero no resuelve

Para el presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) Nuevo León, Marco Antonio Salazar Peñuñuri, la autoconstrucción será un elemento más de apoyo a la industria de edificación de viviendas.

Será un producto más que no volteará (dará la vuelta) a la industria, pero deberá agregar algo de oferta (de viviendas). Quizá es muy exitoso y avanza más de lo que pienso o simplemente agrega una parte a la oferta para un segmento del mercado con una muy baja capacidad de compra, por debajo de los 250 mil pesos”, comentó Salazar Peñuñuri en una entrevista transmitida por redes sociales Grupo En Concreto, un medio especializado de toda la cadena de valor de la industria de la construcción.

Para Eduardo López, analista del sector financiero y Fibras, en el Grupo Financiero Ve por Más (B×+), de aprobarse, la reforma dará más flexibilidad al trabajador para el uso de sus recursos. Si bien “contribuiría parcialmente, no vemos que resuelva de forma significativa el déficit de vivienda”.

Con la reforma, “los segmentos medio y alto de la vivienda no verían un gran beneficio. (...) El hecho de que se promueva la compra de terrenos no beneficiaría demasiado a la vivienda en zonas como la Ciudad de México, donde la disponibilidad de tierra es limitada y los precios son elevados”, agregó el analista.

La capital del país es la segunda entidad con mayor número de viviendas, sólo superado por el estado de México. Ambas entidades concentran 21 de cada 100 casas en el país.

Un elemento positivo que destacan, es que la iniciativa permitirá formalizar lo que ya existe con un programa para que los derechohabientes inactivos del Infonavit, que se estiman en poco más de un millón de personas, puedan utilizar sus recursos para construir o comprar un terreno.

El saldo promedio es de 120 mil pesos por persona.

›De aprobarse, el Infonavit podrá regularizar que se construyan en terrenos urbanizados y regularizados. “Toda esa vivienda que hoy día no se puede enajenar, no se puede heredar y ni se puede apalancar para solicitar crédito hipotecario porque no es regular”, detalló el coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), Enrique Margain.

Permitirá que no se compren terrenos como actualmente se hace. Se compra un tercero y no se sabe si es el propietario legítimo. Es la parte más positiva en la construcción del patrimonio”, agregó Margain.

Habita la sobrerregulación

Salazar Peñuñuri, también director de Administración y Finanzas en Vidusa, empresa que ha edificado más de 800 mil viviendas en Nuevo León, comentó que tendrá un mejor efecto la desregulación de la industria viviendera.

El negocio de vivienda es de largo plazo, no es de improvisación. Se requiere mucha planeación, también una inversión importante. Se requiere capital de largo plazo”, por lo cual si afecta el cambio de reglas y la ampliación regulación, comenta Salazar Peñuñuri.

Otro especialista, señaló que la nueva normatividad que favorecerá la autoconstrucción podría acabar con otras empresas del sector, por los costos que implica cumplir con la ley.

“Hay una sobrerregulación en las vivienderas y cumplir con la normatividad tiene un costo, y eso no pasará con la autoconstrucción. El sector formal está regido por la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano; la Ley de Desarrollo Urbano de los estados; la Ley de Vivienda; los reglamentos de construcción y a los planes estatales o municipales de desarrollo urbano de los estados; la Ley del Infonavit, la Ley Orgánica de la Sociedad Hipotecaria Federal; la Ley Federal de Protección al Consumidor”.

Se requieren aprobaciones de los gobiernos estatales y municipales para casi todas las etapas de la construcción. Se requiere el cambio de uso del suelo, que en algunos lugares demora más de un año. También se debe cumplir con la Ley General del Equilibrio Ecológico y Protección del Ambiente; la Ley General para la Prevención y Gestión Integral de Residuos; Normas Oficiales Mexicanas; la Ley del Mercado de Valores; la Ley General de Sociedades Mercantiles; el Código de Comercio; la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, entre otras más”, puntualizó.

Además de los trámites con la Comisión Federal de Electricidad (CFE), la Comisión Nacional del Agua (Conagua) o con las dependencias locales encargadas del agua, drenaje; permisos de urbanización; licencias de construcción. Toda esa tramitología puede requerir hasta dos años, comentó el especialista.

Sin subsidio no hay paraíso

El récord histórico en el número de créditos otorgados por las diferentes dependencias del gobierno fue en 2015, con Enrique Peña Nieto con más de 1.22 millones de préstamos.

Ese mismo año, el Infonavit otorgó 690 mil hipotecas, cifra que significó casi 6 de cada 10, el resto fue aportado por el Fondo de la Vivienda del ISSSTE (Fovissste), el desaparecido Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO) y por el banco de desarrollo Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Aparte, y las financieras privadas otorgaron 151 mil créditos.

Incluso, Consorcio ARA, unas de las empresas de vivienda más sólidas y que ha sobrevivido a las crisis que ha desaparecido a otras, señala que el año pasado, el subsidio para la vivienda económica se desplomó 89.3% al pasar de tres mil 624 millones de 2018 a 388 millones. Eso provocó una caída en la venta de vivienda de interés social y dado su efecto multiplicador, fue uno de los elementos que explican que en 2019, sin medidas de distanciamiento social por la pandemia, se diera la contracción de la economía en tres de los cuatro trimestres.

Es un sector muy castigado y abatido desde el inicio de la nueva administración. Gobiernos anteriores daban subsidios para que la gente de menores recursos comprara una casa nueva, pero con la política el recorte de gastos de la nueva administración el subsidio pasó de niveles de 11 mil millones a niveles de menos de 400 millones de pesos. Eso no es nada. Ese es el principal problema de la construcción y venta de vivienda en México, por eso está estancada” comentó el estratega bursátil Daniel Espejel, de la firma independiente de análisis financiero y bursátil Signum Research.

El subsidio era para la población con ingresos de ese entonces de tres mil a ocho mil pesos (entre uno y menos de tres salarios mínimos). Mariel Zúñiga, fundadora del medio especializado en construcción, En Concreto, comentó que el subsidio para adquirir una vivienda económica era de 70 mil pesos “y para una vivienda de poco más de 200 mil pesos, era algo importante”.

Eliminar el subsidio desincentivo a muchas desarrolladoras de vivienda que estaban en ese mercado. Actualmente son contadas las empresas que se dedican a construir vivienda de interés social, ya casi no hay”, agregó Zúñiga, que lleva más de dos décadas cubriendo informativamente a dicha industria.

Datos de Casas Javer, señalan que en el primer trimestre del año pasado, el precio promedio de la vivienda de interés social fue de 271 mil 600 pesos (13 mil 365 dólares, al tipo de cambio de hoy). Con ese precio, también se desprende que el subsidio representaba casi el 26% del costo.

›Este año, la meta del Infonavit, sin pandemia, residía en otorgar 363 mil créditos, 30.5% menos que en 2019. Un punto a favor, coinciden los expertos consultados, es que no habrá daño a las empresas como en el pasado que eliminó del mapa a las gigantes Casas Geo, Homex y Urbi (empresas con alto número de inversionistas desde Wall Street).

Incluso, a pesar de que instituciones bancarias como Multiva, Autofin e Inbursa arrastran índices de morosidad en créditos hipotecarios de 56.3%, 34.8% y 32.6%, respectivamente, no hay riesgo en el sistema bancarios, sostuvo Margain.